전월세 안심신탁 임대인 신청 방법·대상·혜택 총정리

한 줄 요약: 임차인은 보증금을 HUG에 맡겨 전세사기 걱정 없이 살고, 임대인은 HUG로부터 연 4.35%(세전) 수익을 월세처럼 매달 받는 ‘전월세 안심신탁’ 사업이 시작돼, 임대인 모집이 상시 접수에 들어갔습니다.

무엇이 달라지나

기존 전세는 집주인이 보증금을 직접 들고 있다가 계약이 끝나면 돌려주는 구조였습니다. 그래서 집주인이 돈을 못 돌려주면 전세사기·보증금 미반환 문제가 생겼습니다.

전월세 안심신탁은 이 구조를 바꿉니다. ‘임대인 – HUG(주택도시보증공사) – 임차인’ 3자 계약으로, 보증금 상당액(예치금)이 임대인을 거치지 않고 바로 HUG로 갑니다.

| 구분 | 임차인 | 임대인 |
|—|—|—|
| 돈의 흐름 | 예치금을 HUG에 납입 | HUG로부터 매달 월 수익 수령 |
| 핵심 혜택 | 월세 부담 없이 전세 거주, 예치금은 HUG가 직접 반환 | 월세 연체·공실 걱정 없음 |
| 적용 수익률 | – | 이번 공고 기준 세전 연 4.35% |

법적 성격은 ‘보증금 없는 월세’ 계약입니다. 보증금이 임대인을 거치지 않고, 임대인에게 반환 의무도 없기 때문에 민법상 보증금으로 보기 어려워 이렇게 구조화했다는 설명입니다.

다만 주택임대차보호법은 그대로 적용됩니다. 계약갱신청구권, 임대료 증액 제한(5%), 대항력이 모두 똑같이 보장됩니다.

또 하나 중요한 점은, 주택이 압류·경매되더라도 예치금은 HUG와 임차인 사이의 채권·채무 관계로 관리되기 때문에 100% 반환이 가능하다는 것입니다.

누가 받나(대상·조건)

임대인·임차인의 소득이나 자산 요건은 없습니다. 대신 주택과 임대조건에 제한이 있습니다.

임차인이 별도로 월세를 내는 보증부 월세형이라면, 지역·유형별 전월세전환율로 환산한 전세가격이 전세 시세 이내인지 검증합니다.

선순위 채권 80% 제한을 두는 이유는, 예치금 자체는 안전하지만 과도한 채권으로 경매가 발생하면 임차인이 조기 퇴거해야 할 수 있기 때문입니다.

임대인이 받는 혜택

HUG로부터 매달 약정 수익(세전 연 4.35%) 지급
계약 정상 종료 후 공실이 생기면, 안심신탁 계속 참여 조건으로 최대 2개월 치 월 수익 지급
임대소득에 대한 소득세·법인세 50% 감면, 감면 세액에 붙는 농어촌특별세(20%) 비과세
일정 요건을 충족한 주택연금 가입자가 안심신탁 계약을 맺고 규제지역에서 지방으로 이주하면 실거주 의무 예외 허용

임차인이 받는 지원

예치금 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)
요건 충족 시 주택도시기금 버팀목 대출 이용 (연내 절차 완료 예정)
전세보증금반환보증·임대보증금보증 가입이 불필요해 보증료 부담 절감

언제부터·어떻게(기간·신청방법)

임대인 모집은 발표일(4일)부터 상시 접수입니다.

신청 흐름

1. 신청 — 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse) 또는 전국 HUG 지사에서 참여 신청. 임차인이 아직 없어도 신청 가능합니다.
2. 임차인 모집 — 임대인이 원하면 HUG 홈페이지에 임대물건을 등재해 임차인 찾기를 지원합니다.
3. 요건 검증 → 3자 계약 체결 — 전용 임대차계약서로 체결하며, HUG로부터 업무를 위탁받은 법무법인 입회 하에 공인중개사 중개를 통해 계약합니다. (임대인이 법인임대사업자·LH 등 공공주택사업자면 예외)
4. 예치금 납부 — 임차인은 계약금으로 예치금의 10%, 입주 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입합니다.
5. 입주 — 2027년 1월부터 순차 입주 가능합니다.

모집공고문은 HUG 안심전세포털에서 확인할 수 있습니다.

알아둘 점(주의·한계)

세금 감면은 아직 법 개정 전입니다. 소득세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세는 조세특례제한법·농어촌특별세법 개정이 필요하며, 정부는 2027년 발생 소득의 신고기간(2028년 5월) 전까지 개정을 완료할 계획이라고 밝혔습니다.
예치금 전액이 바로 돌아오지 않을 수 있습니다. 보증금의 담보 기능을 고려해, 반환 시점에 임대인이 합리적 사유로 이의를 신청하면 HUG가 예치금 일부를 유보합니다.
공실 보조는 중도해지 시 안 됩니다. 임대인·임차인 합의로 중도 해지한 경우에는 최대 2개월 공실 보조를 받을 수 없습니다.
기존 세입자가 있으면 바로 전환이 안 됩니다. 기존 임대차 종료(또는 합의해지)와 보증금 반환이 모두 끝난 뒤에야 참여할 수 있습니다.
주택연금 실거주 예외는 전원 적용이 아닙니다. ‘일정 요건 충족 + 규제지역에서 지방 이주’라는 조건이 붙습니다. 구체적 요건은 발표문에는 아직 안 나옴.

자주 묻는 질문

Q. 전월세 신고는 누가, 어떻게 하나요?
A. 부동산거래신고법에 따라 임대차 당사자인 임대인과 임차인이 신고합니다. ‘보증금 없는 월세’이므로 보증금은 0원, 월임대료는 HUG가 지급하는 월 수익 금액으로 적습니다. 임차인이 별도로 내는 월세가 있으면 합산해 신고합니다.

Q. 중도 퇴실이나 계약 갱신은 되나요?
A. 주택임대차보호법이 적용되므로 임차인은 만료 6~2개월 전 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 그 기간 내 수용 여부를 정합니다. 중도해지는 기존 관행대로 임대인·임차인이 합의하면 가능합니다.

Q. 집이 훼손돼 분쟁이 생기면요?
A. 임대인 이의신청 시 HUG가 예치금 일부를 유보합니다. 계약 종료일로부터 2개월 내 양측이 합의해 요청하면 HUG가 유보금을 반환하고, 2개월이 지나면 관할 법원에 공탁합니다(공탁 수수료는 유보금에서 공제).

Q. 등록임대사업자도 참여할 수 있나요?
A. 가능합니다. 민간임대주택법상 법정 표준임대차계약서의 특약(제17조)에 안심신탁 임대차계약서를 별지로 첨부해 체결하면 됩니다.

문의는 국토교통부 주택기금과(044-201-3347), 주택도시보증공사 안심신탁기획실(051-998-6821)입니다.

출처: 대한민국 정책브리핑(korea.kr) — 원문 보기: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974991

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