전세사기 최소보장제 신청 방법·대상·절차 총정리(11월 13일 시행)

한 줄 요약: 전세사기 피해자가 경·공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 정부가 채워 주는 ‘최소보장제’와, 신탁사기 피해자에게 먼저 돈을 주고 나중에 정산하는 ‘선지급-후정산’ 제도가 11월 13일부터 시행됩니다.

무엇이 달라지나

국토교통부는 6일 국무회의에서 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’ 시행령 일부개정안을 의결했습니다. 핵심은 두 가지입니다.

| 구분 | 내용 |
| — | — |
| 최소보장제 | 경·공매 종료 후 회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 지원 |
| 선지급-후정산 | 신탁사기 등 무권계약자 피해 임차인에게 경·공매 종료 전 일정 금액을 먼저 지급하고 이후 정산 |

산정 방식도 구체화됐습니다. 최소지원금은 ‘임차보증금의 3분의 1(최소보장금)’에서 ①대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액, ②임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, ③경매차익·임대료 지원액을 뺀 금액입니다.

선지급금은 경·공매 종료 전에 지급하는 돈으로, 최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 차감해 계산하고, 선지급 이후 추가로 회수되는 금액을 고려해 정산할 수 있게 했습니다.

예시(원문 사례): 임차보증금 1억 5000만 원인 피해자가 경매 배당금 2000만 원과 경매차익 1000만 원 등 모두 3000만 원을 회복했다면, 최소보장금 5000만 원과의 차액인 2000만 원을 추가로 받아 총 5000만 원을 회복하게 됩니다.

누가 받나(대상·조건)

최소보장제: 전세사기 피해자로 결정된 사람 중, 경·공매 종료 후 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우
선지급-후정산: 신탁사기 등 무권계약자 피해를 입은 임차인
그 외 소득·자산 기준 등 추가 요건은 발표문에는 아직 안 나옴

이와 별도로 피해주택 매입을 활성화하기 위한 제도 개선도 함께 담겼습니다. 공공주택사업자가 경매·공매로 피해주택을 사들이면서 그 집에 사는 비(非)피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우, 그 비용을 주택 취득 비용에 포함할 수 있게 했습니다. 또 피해자 등이 세운 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 가진 부동산투자회사에 대해 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있는 기준도 마련됐습니다.

언제부터·어떻게(기간·신청방법)

시행일: 11월 13일
담당 기관: 지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁

신청 시기

제출 서류: 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등

신청 흐름

1. 요건 확인 — 경매차익 산정 완료 또는 피해주택 처분 완료 여부를 확인합니다(선지급금은 그 이전에 신청).
2. 서류 제출·신청 — 위 서류를 갖춰 LH에 지급을 신청합니다.
3. 심사·통지 — LH가 신청받은 날부터 90일 이내(30일 이내 한 차례 연장 가능)에 지급 여부와 금액을 결정해 알려 줍니다.
4. 이의신청(필요 시) — 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 이내 신청할 수 있습니다.

온라인 접수 창구나 구체적인 신청 서식은 발표문에는 아직 안 나옴이며, 국토부는 “관련 시스템 구축과 피해자 안내 등 준비에 만전을 기하겠다”고 밝혔습니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금 전액을 돌려받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 이 제도는 최소한 3분의 1 수준까지 회복을 보장하는 구조입니다. 이미 받은 배당금·경매차익·임대료 지원액 등은 모두 차감됩니다.

Q. 아직 경매가 끝나지 않았는데 돈을 받을 수 있나요?
A. 신탁사기 등 무권계약자 피해 임차인이라면 선지급금을 경·공매 종료 전에 신청할 수 있습니다.

Q. 돈을 받은 뒤 보증금을 회수하면 어떻게 되나요?
A. 반납 사유가 생기면 그 사실을 신고하고 반납해야 합니다. 선지급금은 이후 추가 회수된 금액을 고려해 정산합니다.

Q. 반납하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?
A. 정해진 기간 안에 반납하지 않는 경우 등에는 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원까지 과태료가 부과될 수 있습니다.

놓치기 쉬운 점

신청 시점을 놓치면 안 됩니다. 선지급금은 피해주택 매입·처분이 완료되기 ‘전까지’만 신청할 수 있습니다.
중복 수령이 아닙니다. 이미 받은 경매차익·임대료 지원액은 모두 빼고 계산되므로, 기존 지원을 많이 받았다면 추가 지원액은 줄어듭니다.
이의신청 기한은 30일로 짧습니다. 통지서를 받으면 금액 산정 내역을 바로 확인하는 것이 좋습니다.
정부는 피해 지원에 필요한 경우 국토부 장관이 임대인의 채무·연체 현황 자료를 신용정보집중기관에 요청할 수 있는 절차도 마련했습니다.

알아둘 점(주의·한계)

이번 시행령은 ‘지원 기준과 절차’를 정한 것이고, 실제 지급은 피해자 결정과 경·공매 진행 상황에 따라 달라집니다. 심사에 최대 120일(90일+30일 연장)이 걸릴 수 있다는 점도 감안해야 합니다. 신청 서식, 접수 채널, 소급 적용 여부 등 세부 사항은 발표문에는 아직 안 나왔으므로 시행일 전후 안내를 확인하는 것이 안전합니다. 문의는 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과(044-201-5234)입니다.

출처: 대한민국 정책브리핑(korea.kr) — 원문 보기: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973064

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